Minnesota YIMBYs planen nach erfolgloser Legislaturperiode den Weg nach vorn • Minnesota Reformer

Die Bewegung für den Bau von mehr Wohnungen ging mit der Unterstützung einer ungewöhnlichen Koalition einflussreicher Lobbygruppen und Gesetzgeber beider Parteien in die Legislaturperiode 2024.

Keine der Hauptprioritäten der Koalition überquerte jedoch die Ziellinie.

Jetzt denkt die Gruppe darüber nach, was in der letzten Sitzung schiefgelaufen ist, und erarbeitet einen Plan für einen erneuten Versuch. Dabei greift sie auf einige der traditionellen Instrumente der Gesetzgebung außerhalb der Sitzungen zurück: Sie trifft sich mit Spitzenpolitikern der Kommunalverwaltungen, formuliert neue Formulierungen, um skeptische Ausschussvorsitzende zu besänftigen, und zieht ein schrittweiseres Vorgehen in Erwägung.

Die Yes-In-My-Backyard- oder YIMBY-Bewegung hat in den letzten Jahren in Minnesota und im ganzen Land an politischem Boden gewonnen und ist als Gegenbewegung zur Not-In-My-Backyard-Fraktion (NIMBY) entstanden, die sich häufig gegen neue Wohnbauprojekte – insbesondere Wohnungen und bezahlbaren Wohnraum – ausspricht, oft aus Angst vor sinkenden Immobilienwerten oder Änderungen an „Stadtteilcharakter.”

In diesem Jahr unterstützten Wohnungsbauträger, religiöse Organisationen, soziale Gerechtigkeitsgruppen, Umweltschützer und andere aus Minnesota ein YIMBY-Maßnahmenpaket mit parteiübergreifender Anziehungskraft: Wohnraum für die Bürger von Minnesota billiger machen, indem mehr Arten von Wohnraum an mehr Orten legalisiert, kostspielige ästhetische Vorschriften verboten und die Bürokratie der lokalen Behörden eingeschränkt werden.

Die Koalition schlug vor Dutzende Änderungen der Wohnungsbauvorschriften in Minnesota größtenteils durch die Aufhebung bestimmter Zonenkontrollen durch die lokalen Behörden.

Die Größe der Koalition und die Tragweite der Gesetzgebung hätten die lokalen Regierungschefs und ihre Lobbyisten im Kapitol überrascht, sagte Daniel Lightfoot, ein Lobbyist der League of Minnesota Cities, die die Stadtverwaltungen in ganz Minnesota vertritt.

„Wir wussten nichts davon und waren in keiner Weise an der Entwicklung oder Ausarbeitung der Formulierung beteiligt, was meiner Meinung nach für Städte und Stadtbeamte im ganzen Staat ein Grund zur Frustration war“, sagte Lightfoot.

Viele führende Vertreter der Stadtverwaltung haben sich in den Anhörungen der Ausschüsse gegen das Gesetz ausgesprochen. Sie argumentierten, dass die Politik den Städten die Hände binden würde und dass die Infrastruktur in bestimmten Gebieten eine dichtere Bebauung nicht vertragen würde. Einige wenige sprachen sich für das Gesetz aus und begründeten dies mit ihrer Frustration über den oft langwierigen Prozess der Genehmigung oder Ablehnung von Baugenehmigungen.

Nun geht die Koalition noch einmal alles durch und versucht, in die Legislaturperiode 2025 einen Gesetzentwurf vorzulegen, der für die lokalen Regierungen akzeptabler ist, und hofft, so die Stimmen von mehr Abgeordneten beider Parteien zu gewinnen.

Vorschläge zum Bau von mehr Wohnungen wurden dieses Jahr nicht verabschiedet

Ein landesweiter Mangel an Wohnraum – eine anhaltende Folge des Börsencrashs von 2008 – führt dazu, dass die Nachfrage nach Häusern und Wohnungen größer ist als das Angebot, was die Wohnkosten in die Höhe treibt.Ein Viertel der Familien in Minnesota – die Hälfte aller Mieterfamilien – sind durch die Wohnung „kostenbelastet“, d. h. 30 % oder mehr ihres Einkommens gehen für die Miete oder eine Hypothek drauf, so Forschung von Minnesota Housing Partnershipdas Teil der Koalition ist, die sich für eine Reform der Flächennutzungsplanung einsetzt.*

Die National Low Income Housing Coalition schätzt, dass der Staat mehr als 100.000 bezahlbare Mietwohnungen alle durch Wohnkosten überbelasteten Haushalte zu entlasten.

Das größte Hindernis für bezahlbaren Wohnraum liegt laut YIMBYs auf lokaler Ebene. Städte beschränken durch Zoneneinteilung die Zahl der neu zu bauenden Wohnungen, und die Bewohner gehen häufig zu Versammlungen, um gegen neue Bauvorhaben zu protestieren, weil sie befürchten, dass der Wohnungsbau den Wert ihrer Häuser mindert und Menschen mit niedrigem Einkommen in ihre Viertel zieht.Öffentlicher Druck führt oft dazu, dass Städte Genehmigungen für neue Wohngebäude verzögern oder widerrufen oder Bauträger zwingen, ihre Pläne umzugestalten und die Zahl der Wohneinheiten zu reduzieren, sagen Bauträger. Diese Verzögerungen, Widerrufe und Änderungen kosten Bauträger Geld – und diese Kosten werden letztlich an Mieter oder Hauskäufer weitergegeben.

Lightfoot und viele andere führende Politiker der Kommunalverwaltungen sind der Ansicht, dass die Kommunalverwaltungen das Wohnungsangebot verbessern und nicht beeinträchtigen.

„Städte arbeiten daran, mehr Wohnraum und mehr Dichte in ihren Gemeinden zu schaffen“, sagte Lightfoot. „Ich denke, wir sind uns alle philosophisch einig, dass wir mehr Wohnraum brauchen.“

Während der Legislaturperiode argumentierten gewählte Lokalpolitiker, dass Bauherren eher durch Materialkosten, hohe Zinsen und mangelhafte Infrastruktur behindert würden als durch die Bürokratie der Lokalverwaltungen.

Unter Führung der beiden Vorsitzenden des Wohnungsbauausschusses, Senator Lindsey Port (DFL-Burnsville) und Abgeordneter Michael Howard (DFL-Richfield), legte die Koalition einen Gesetzentwurf vor, der die Möglichkeit lokaler Regierungen einschränken würde, geplante Wohnungsbauprojekte zu blockieren oder zu ändern.

Ein in der letzten Sitzung behandelter Sammelgesetzentwurf zum Wohnungsbau enthielt unter anderem die folgenden Bestimmungen:

• Die Einfamilienhaus-Bebauung würde landesweit abgeschafft. Die Gemeinden müssten mindestens sechs Arten von Wohngebäuden zusätzlich zu Einfamilienhäusern auswählen, um sie auf Grundstücken zuzulassen, die derzeit für Einfamilienhäuser ausgewiesen sind. Zu diesen neu zugelassenen Gebäuden könnten Doppel-, Vierfamilien-, Reihen- oder Cottage-Häuser gehören – Gruppen kleiner Häuser auf einem gemeinsamen Grundstück.
• Kommunen dürften nur noch Wohnstandards festlegen, die mit der öffentlichen Gesundheit, Sicherheit und dem allgemeinen Wohlergehen in Zusammenhang stehen. Städte dürften keine Materialien aus ästhetischen Gründen, Mindestgrößen für Garagen, Mindestquadratmeterzahlen oder Eigentümergemeinschaften vorschreiben.
• Apartmentkomplexe wären in allen für gewerbliche oder gemischte Zwecke ausgewiesenen Gebieten zulässig, und die Kommunen dürften für diese Gebäude keine besonderen Beschränkungen hinsichtlich Höhe oder Bauhöhe festlegen.
• Kommunen dürfen von Bauträgern nicht verlangen, mehr als einen Parkplatz pro Wohneinheit zu bauen und dürfen für Gebäude im Umkreis von einer halben Meile einer wichtigen Haltestelle keine Parkplätze vorschreiben.

Während lokale Regierungsvertreter und Lobbyisten ihre Opposition gegen den Gesetzentwurf bekundeten, trafen sie sich hinter verschlossenen Türen mit den Gesetzgebern, um ihre Differenzen beizulegen und eine für alle akzeptable Formulierung zu finden.

„Wir haben Gesetzesentwürfe eingebracht, die eher Visionen hatten als dass sie alle Einzelheiten vollständig ausgearbeitet hätten“, sagte Howard.

Letztlich siegten die lokalen Regierungen in der Lobbyschlacht, da es den YIMBY-Kräften nicht gelang, das wichtigste Mitglied des Repräsentantenhauses des Bundesstaates, die Sprecherin Melissa Hortman, DFL-Brooklyn Park, für sich zu gewinnen.

„Der (Gesetzentwurf), die Zoneneinteilung von einer lokal festgelegten Angelegenheit zu einer politischen Entscheidung auf Staatsebene zu machen, ist eine sehr bedeutende politische Änderung“, sagte Hortman während einer Pressekonferenz am Ende der Sitzung. „Minnesota ist im Allgemeinen nicht einer der Vorreiter unter den Staaten, die radikal unterschiedliche politische Ansätze verfolgen. Wir wollen sehen, wie etwas funktioniert – wird es tatsächlich das Angebot an bezahlbarem Wohnraum erhöhen oder wird es Bauträgern nur ermöglichen, mehr hochwertige Häuser in bestimmten hochwertigen Gegenden zu bauen?“

Die Botschaft war klar: Noch nicht, wenn überhaupt.

Die YIMBYs verließen die Sitzung mit nur zwei bescheidenen legislativen Erfolgen: einem Gesetzentwurf, der eine Klage blockiert Minneapolis' Wohnungsbauplan für eine dichte Bebauungund eine vom Staat in Auftrag gegebene Studie über die Sicherheit von einstöckigen Mehrfamilienhäusernund rückte damit eine mögliche Änderung der staatlichen Bauordnung in den Vordergrund.

Howard, Vorsitzender des Wohnungsbaufinanzierungs- und -politikausschusses des Repräsentantenhauses, sagte, die Koalition habe einen weniger konkreten, aber dennoch entscheidenden Sieg errungen: Sichtbarkeit und politische Durchsetzbarkeit.

„Es war hilfreich, diese öffentliche Koalition aufzubauen, die wirklich breit, vielfältig und einzigartig ist, und zum ersten Mal einen stärkeren öffentlichen Vorstoß zu unternehmen“, sagte Howard. „Zum ersten Mal, seit ich im Parlament bin, war dies ein Thema, über das viele Parlamentarier sprachen.“

Wie die Koalition weiter vorgehen will

Während einer Podiumsdiskussion beim Housing Leadership Summit des Housing Affordability Institute am Dienstag wies Port schnell darauf hin, dass Mitglieder ihrer eigenen Partei für die Blockade des Wohnungsbaugesetzes verantwortlich seien, was größtenteils auf den Einfluss lokaler Regierungsvertreter zurückzuführen sei.

„Das wird immer ein Spannungsfeld sein … staatliche Vorschriften gegen jemanden, der näher an der Gemeinde ist und die Probleme dieser Gemeinde vielleicht besser kennt“, sagte Port. „Das ist ein Spannungsfeld, aber ein Spannungsfeld, das wir bewältigen müssen.“

Der republikanische Vorsitzende des Senatsausschusses für Wohnungswesen und Obdachlosigkeitsprävention ist Senator Eric Lucero aus Saint Michael, ein Immobilieninvestor und Vermieter, der das in der Sitzungsperiode 2024 eingeführte Paket von Zonenreformen unterstützt hat.

Auf derselben Diskussionsrunde sagte er, dass jede Regierungsebene gerne „an ihrem Teil des Königreichs festhält“.

Der Wohnungsmangel, so Lucero, „ist eine direkte Folge der Regierungspolitik, und daher kann die Lösung in hohem Maße das Ergebnis einer gut ausgearbeiteten, gut erprobten und sinnvollen Regierungspolitik sein.“

Um die Stimmen wichtiger Politiker auf sich zu ziehen, muss die Koalition allerdings Kompromisse mit den lokalen Regierungschefs finden.

Lightfoot sagte, eine Möglichkeit, wie die Koalition mehr Unterstützung von lokalen Politikern gewinnen könnte, bestehe darin, den Städten ein „Menü mit Optionen“ zur Verfügung zu stellen, aus denen sie wählen können, um die Bevölkerungsdichte zu erhöhen. Viele kritisierten die diesjährige Gesetzgebung als „Einheitslösung“ – insbesondere gewählte Amtsträger aus Minnesota.

Städte, die bereits fleißig daran arbeiteten, die Dichte und das Wohnungsangebot zu erhöhen, sollten an ihren bestehenden Plänen festhalten können, sagte Lightfoot.

Um den Bedenken der lokalen Regierungen hinsichtlich der Infrastruktur – vor allem der für die Wohnbebauung erforderlichen Trinkwasser-, Regenwasser- und Abwasserversorgung – Rechnung zu tragen, könnte der Staat einen Weg finden, mehr Gelder beizusteuern, sagt Lightfoot.

Die Koalitionsführer erwägen außerdem, das Thema in der nächsten Sitzung schrittweise, also mithilfe kleinerer, gezielter Gesetzesentwürfe, anzugehen.

„Ich denke, ein Grund, warum es letztes Jahr nicht funktioniert hat, war, dass wir ein umfassendes, großes Paket schnell durch die Sitzung gebracht haben“, sagte Port. „Nächstes Jahr ist unser Ziel, mit konkreteren Maßnahmen zurückzukommen – lasst uns das Stück für Stück angehen, das Paradigma ändern und gemeinsam daran arbeiten, zu verstehen, dass der Himmel nicht einstürzen wird.“

Während der Legislaturperiode 2024 kam es zwar zu umfangreichen Verhandlungen und Änderungen der Gesetzesformulierung, allerdings fast ausschließlich hinter verschlossenen Türen.

„Das ist eine Lektion, die wir gelernt haben – dass wir Wege finden müssen, diese Arbeit mehr in der Öffentlichkeit zu machen, denn obwohl wir hinter verschlossenen Türen wirklich hilfreiche, anregende Gespräche führten, in denen wir so viel Feedback von Städten erhielten und die Gesetzgebung verfeinerten, wurde dieser Teil nicht öffentlich gemacht“, sagte Howard.

Howard sagte, er werde den ganzen Herbst über weiterhin mit lokalen Regierungsvertretern zusammentreffen. Lightfoot sagte, seine Organisation sei „bereit und willens, an den Gesprächen teilzunehmen“.

Auch eine Veränderung der nationalen Politik könnte der YIMBY-Bewegung zugute kommen. Anfang des Jahres hat das Bundesministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung gewährte dem Metropolitan Council einen Zuschuss von 4 Millionen Dollar um Städten dabei zu helfen, ihre Bebauungspläne zu überarbeiten, um mehr und dichter bebaute Wohngebiete zu ermöglichen.

Und die demokratische Präsidentschaftskandidatin und Vizepräsidentin Kamala Harris spricht weiterhin vom „Wohnungsmangel“ und der Notwendigkeit, mehr Wohnraum zu schaffen – ein Signal an die YIMBYs, dass die Demokraten ihren Ansatz zur Bewältigung der Wohnungskrise übernommen haben.

*Korrektur: Frühere Versionen dieser Diagramme enthielten ungenaue Daten, wurden jedoch aktualisiert.